Le LMNP, pour Loueur en Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal français permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment en ne payant pas ou peu d’impôts sur les loyers perçus, lors de la mise en location d’un bien meublé. Il entre dans les processus de défiscalisation octroyés par l’état français dans le Code Général des Impôts (article 159 sexvicies du CGI) pour favoriser l’investissement immobilier locatif.

Que ce soit pour préparer sa retraite, obtenir un complément de revenus, protéger sa famille ou encore épargner sans contrainte, le régime LMNP concerne tous les contribuables qui souhaitent investir dans un bien locatif à usage d’habitation, en le louant meublé, à condition que cette activité ne soit pas la source de revenus principale du foyer fiscal.

Le montant des revenus locatifs perçus ne doit pas être supérieur à 23 000€/an ou représenter plus de 50% des revenus globaux annuels du foyer fiscal du propriétaire.
Aucun membre du foyer fiscal du propriétaire du bien ne doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.

La gestion du bien doit être confiée à un professionnel qui exploitera la résidence via un bail commercial reconductible signé entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence, pour une durée minimale de 9 ans.

Si ces conditions sont réunies, le propriétaire obtient donc le statut de LMNP.

Le régime fiscal : les revenus générés par le logement en LMNP sont imposés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non en foncier. Cette imposition est plus avantageuse car elle offre un abattement fiscal forfaitaire de 50%, à condition de ne pas dépasser les plafonds de revenus.

L’absence de contraintes de gestion : la société qui exploite la résidence est en charge de toutes les tâches de gestion (trouver un locataire, rédiger le bail, …). Le propriétaire est donc totalement dégagé de ces contraintes. Il perçoit les loyers mensuels en toute tranquillité.

L’accessibilité : le prix d’acquisition des biens en LMNP est en général assez faible au vu de la petite surface des logements (souvent des T1 ou T1 bis), il est donc possible d’investir à partir de 30 000€, pour une chambre en résidence étudiante par exemple. Ce régime est ouvert à tous les contribuables qui résident en France et qui souhaitent investir dans un logement sans l’habiter.

La plus-value : en cas de revente du bien acheté sous le statut LMNP, la plus-value qui s’applique n’est pas celle des professionnels mais celle, plus avantageuse, des particuliers.

La récupération de la TVA : dans le cas d’un investissement dans une résidence de services neuve ou en état futur d’achèvement, le propriétaire peut récupérer la TVA (20%) sur les loyers perçus ainsi que sur l’achat du bien à condition que la résidence propose au moins 3 services.

La fin du bail : à la fin du bail commercial, l’exploitant de la résidence peut le reconduire en renégociant les loyers à la baisse ou ne pas le reconduire du tout si la rentabilité n’est pas au rendez-vous.

La solidité du gestionnaire : le propriétaire et l’exploitant sont liés par le bail commercial. Il convient donc de s’assurer de la fiabilité de l’exploitant car si celui-ci fait faillite, le paiement des loyers n’est plus garanti et il est souvent compliqué et coûteux de récupérer son dû. En effet, en cas de défaut du gestionnaire, le propriétaire ne touche plus de loyers et peut se voir obligé de rembourser la TVA récupérée lors de l’achat du bien. Il est également possible de voir le bien subir une forte moins-value en cas de revente. Il est primordial de se renseigner sur l’exploitant car la qualité de l’investissement dépendra de sa fiabilité et de sa solidité.

L’immobilisation du bien : lors de l’acquisition d’un bien en LMNP, celui-ci est destiné à être loué pour la durée minimale inscrite dans le bail commercial. Il n’est donc pas possible de le récupérer avant la fin du bail, soit en général 9 ans.