Le démémbrement de propriété
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est un montage juridique patrimonial qui consiste à séparer le droit de propriété d’un bien en deux parties : d’un côté l’usufruitier et de l’autre le nu-propriétaire.
Le démembrement de propriété est intéressant pour les contribuables qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier, préparer leur retraite ou tout simplement investir dans l’immobilier locatif sans pour autant alourdir la fiscalité.
Ce procédé, ouvert à tous, est fréquemment utilisé pour les donations dans le cadre d’une succession mais il a également un intérêt pour les contribuables en recherche d’optimisation fiscale : il permet de réduire le montant de l’imposition, notamment de l’impôts sur le revenu et de l’impôts sur la Fortune Immobilière, IFI, anciennement appelé ISF.
Les avantages fiscaux du démembrement se situent dans la division du droit de propriété. La répartition de ce droit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire entraîne de fait une séparation des gains ainsi que des charges.
Le nu-propriétaire, ne percevant aucun revenu locatif généré par le bien, est avantagé fiscalement car son impôt sur le revenu n’augmente pas. N’ayant pas la jouissance du bien, le nu-propriétaire est également exempt de taxe foncière, celle-ci étant à la charge de l’usufruitier. De plus, le bien démembré sort de son patrimoine pour entrer dans celui de l’usufruitier.
Ce dispositif d’optimisation fiscale est donc intéressant pour les contribuables fortement taxés et qui souhaitent réduire leur imposition, notamment ceux assujettis à l’IFI car le bien ne rentre pas dans le calcul de la base imposable.
Démembrement de propriété et SCPI
SCPI et nue-propriété
L’achat de la nue-propriété de parts d’une SCPI permet d’acheter des parts d’un bien immobilier pour environ la moitié de sa valeur, l’autre moitié étant payée par l’usufruitier. L’investisseur ne devra payer aucune charge et ne subira aucune augmentation de son impôt sur le revenu mais en contrepartie, il ne percevra aucun revenu généré par ce bien durant toute la durée du démembrement. Grâce à ce dispositif, l’investisseur ne prend aucun risque locatif pendant la durée du démembrement de propriété et n’assume aucune dépense de travaux sur le bien, c’est à l’usufruitier d’assumer ces dépenses. A la fin de l’opération, l’investisseur recevra automatiquement et gratuitement la pleine propriété des parts du bien, il pourra à ce moment-là percevoir des revenus locatifs mais devra s’acquitter de l’impôt sur le revenu. Il sera donc propriétaire d’un bien acquis à un prix inférieur à sa valeur et revalorisé au fil des années car il aura été entretenu par l’usufruitier pendant la durée du démembrement.
SCPI et usufruit
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